Der Aufstieg von Plattformen für Kurzzeitunterkünfte wie Airbnb oder Booking.com hat die Tourismus- und Gastgewerbebranche weltweit verändert. Der Einfluss der Plattformökonomie auf den Sektor machte auch vor dem europäischen Markt nicht halt – mit geschichtsträchtigen Städten wie Paris, Barcelona, Rom oder Lissabon.

Obwohl Kurzzeitvermietungen das Reisen für Touristen erschwinglicher gemacht haben – insbesondere für jene, die traditionellere Unterkunftsanbieter wie Hotels weniger reizvoll finden –, gehört zu den negativen Aspekten dieser Entwicklung der Preisanstieg bei Langzeitunterkünften und der stetige Rückgang der Zahl der für diese Vermietungsart verfügbaren Immobilien.

Die Entwicklung der Kurzzeitvermietung von Unterkünften

Kurzzeitvermietungen werden oft als Alternative oder Konkurrenz zu Hotels gesehen. In den letzten Jahren sind sie zu einem erheblichen Problem für den Wohnungsmarkt und die Langzeitvermietung geworden. Die Branche der Kurzzeitvermietung hat sich mit dem Aufstieg digitaler Plattformen bekanntlich stark gewandelt.

Anfangs agierte dieser Sektor informell, mit minimaler regulatorischer Aufsicht und begrenzten Steuerpflichten. Und selbst wenn es steuerliche Auswirkungen gab, unterlagen die meisten der Einkommensteuer oder einer ähnlichen Steuer. Digitale Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Expedia, TripAdvisor und andere revolutionierten den Markt, indem sie reibungslose Buchungsdienste mit globaler Reichweite anboten.

Mit dem Wachstum der Branche und da immer mehr Menschen – sogenannte Gastgeber – ihre Zimmer, Wohnungen und Häuser Touristen anboten, wurde der Sektor zunehmend reguliert. Als Reaktion auf die Umsatzsteuerlücke führten die EU-Mitgliedstaaten und letztlich die EU als Ganzes eine Reihe von Regeln und Vorschriften für Kurzzeitvermietungen ein und unterwarfen diese damit den Umsatzsteuersätzen.

Von Hotels bis zu Anwohnern: die negativen Auswirkungen der Kurzzeitvermietung

Um besser zu verstehen, wie sich der Aufstieg der Kurzzeitvermietung auf die Umsatzsteuervorschriften ausgewirkt hat, müssen wir die Situation aus mehreren unterschiedlichen Blickwinkeln betrachten.

Traditionelle Dienstleister: Hotels

In den letzten Jahren ist die Kurzzeitvermietung zu einem starken Konkurrenten der traditionelleren Dienstleister wie Hotels geworden. Vertreter des Hotelsektors argumentierten, dass Kurzzeitvermietungen von unfairen Steuervorteilen profitieren. Zudem forderten sie gleiche Wettbewerbsbedingungen und eine einheitliche umsatzsteuerliche Behandlung im gesamten Beherbergungssektor.

Nationale Regierungen

Die Durchsetzung der Umsatzsteuervorschriften im Bereich der Kurzzeitvermietung erwies sich für die nationalen Regierungen als schwierig. Viele Transaktionen im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen bleiben unbemerkt, was zu Einnahmeverlusten führt und die nationalen Haushalte belastet.

Hinzu kommt, dass die Wohnungskrise die Regierungen unter Druck setzt und Kurzzeitvermietungen häufig als Mitverursacher der Krise angesehen werden.

Lokale Gemeinschaften

Lokale Gemeinschaften in der gesamten EU sind vom Aufstieg der Kurzzeitvermietung am stärksten betroffen. Jahr für Jahr steigt die Zahl der Buchungen über die Online-Plattformen, wodurch die beliebtesten europäischen Reiseziele überfüllt werden und das Leben für die Einheimischen in diesen Städten unerträglich wird.

Darüber hinaus trägt der Mangel an zur Langzeitvermietung angebotenen Wohnungen und Häusern zu steigenden Mietpreisen bei. In der EU stiegen die Immobilienpreise zwischen 2015 und 2023 im Durchschnitt um 48%. Mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 18% auf EU-Ebene trug dies erheblich zur sinkenden Zahl der für Einheimische verfügbaren Häuser und Wohnungen bei.

Lokale Reaktion auf das Problem: Verbot oder Beschränkung von Kurzzeitvermietungen

Die EU-Länder verfolgen unterschiedliche Ansätze im Umgang mit den Problemen, die der sich wandelnde Sektor der Kurzzeitvermietung verursacht. Die Maßnahmen zu Kurzzeitvermietungen lassen sich jedoch in zwei Kategorien einteilen: das Verbot oder die Beschränkung von Kurzzeitvermietungen und Änderungen der geltenden Umsatzsteuervorschriften, einschließlich der anwendbaren Umsatzsteuersätze.

In der gesamten EU ergreifen lokale Behörden Maßnahmen, um die Zahl der Touristen zu verringern und mehr Häuser und Wohnungen für Einheimische verfügbar zu machen. Barcelona beschloss, Kurzzeitvermietungen bis Ende 2028 vollständig zu verbieten und mehr als 10,000 an Touristenwohnungen erteilte Lizenzen zu widerrufen.

Während die Stadt Brügge in Belgien beschloss, die Einrichtung neuer zur Vermietung angebotener Kurzzeitunterkünfte vollständig zu verbieten, verhängte Athen in Griechenland ein einjähriges Verbot für neue Lizenzen für Kurzzeitvermietungen in drei Bezirken im Zentrum von Athen.

Der Ansatz der Regierungen: Änderung der Umsatzsteuersätze

Während lokale Behörden in der gesamten EU die Zahl der zur Kurzzeitvermietung angebotenen Häuser und Wohnungen begrenzen wollen, überlegen die nationalen Regierungen der EU-Länder, wie sie die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen steigern können, aber auch, welche nationalen Maßnahmen Eigentümer davon abhalten würden, ihre Immobilien für die Kurzzeit- statt für die Langzeitvermietung anzubieten. Eine der Lösungen besteht darin, entweder den anwendbaren Umsatzsteuersatz zu erhöhen oder einen anderen Umsatzsteuersatz anzuwenden – z. B. den Regelsteuersatz statt eines ermäßigten Umsatzsteuersatzes.

Niederlande

Im September änderte die niederländische Regierung den auf Kurzzeitunterkünfte anwendbaren Umsatzsteuersatz. Ab dem 1. Januar 2026 unterliegen Kurzzeitvermietungen dem Regelsteuersatz von 21% anstelle des derzeitigen ermäßigten Satzes von 9%. Die Entscheidung betrifft Hotels, Ferienhäuser, B&Bs, Hostels, Pensionen und – am wichtigsten – über Plattformen angebotene Unterkünfte. Nur Campingplätze bleiben beim derzeitigen Umsatzsteuersatz von 9%.

Die niederländische Regierung kündigte diese Steuermaßnahme an, um die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen zu erhöhen.

Spanien

Die spanische Regierung schlug vor, den Regelsteuersatz von 21% auf den Sektor der Kurzzeitvermietung anzuwenden, um die Zahl der zur Kurzzeitvermietung angebotenen Immobilien zu verringern und so die Wohnungspreise zu senken.

Frankreich

Anfang 2024 traten in Frankreich neue Regeln zur Umsatzsteuer auf Unterkünfte und möblierte Objekte im Hotel- und Aparthotelsektor in Kraft. Nach diesen Regeln fällt Umsatzsteuer auf bis zu 30 Aufenthalte an, wenn mindestens drei von vier bestimmten Zusatzleistungen erbracht werden. Zu diesen Zusatzleistungen gehören Frühstück, regelmäßige Reinigung der Räumlichkeiten, Bereitstellung von Haushaltswäsche und Kundenempfang.

Diese zuvor von der Umsatzsteuer befreiten Leistungen unterliegen nun einem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10%.

Estland

2025 ändert sich in Estland der anwendbare Satz für Beherbergungsleistungen und Beherbergungsleistungen mit Frühstück. Der Umsatzsteuersatz von 13% ersetzt den bisher anwendbaren ermäßigten Satz von 9%.

Fazit

Kurzzeitvermietungen haben die Tourismus- und Gastgewerbebranche verändert, die Wohnungsmärkte beeinflusst und vielen Eigentümern neue Möglichkeiten eröffnet. Zugleich hat diese Entwicklung jedoch auch viele neue Herausforderungen für Regierungen, traditionelle Dienstleister und lokale Gemeinschaften mit sich gebracht.

Viele EU-Länder aktualisieren nun ihre Maßnahmen und führen neue Regelungen ein, um die nachteiligen Nebenwirkungen der Kurzzeitvermietung zu regulieren und zu verringern. Die Beweggründe dafür sind unterschiedlich. Einige EU-Länder wollen höhere Einnahmen erzielen, während andere die Zahl der zur Kurzzeitvermietung angebotenen Immobilien reduzieren möchten.

Daher ist die Erhebung höherer Umsatzsteuersätze auf Kurzzeitvermietungen ein beliebtes Mittel, um dieses Ziel zu erreichen.

Quelle: European Economic and Social Committee, European Parliament - Short-term rentals, European Parliament - Rising housing costs in the EU, Rental Scale-Up, VATabout - Netherlands: Standard VAT Rate to Apply on Short-Term Rentals, VATabout - Spain's Proposed 21% VAT on Short-Term Rentals, General Directorate of Public Finance, Estonian Tax and Customs Board - Value Added Tax