L'essor des plateformes de logement de courte durée, telles qu'Airbnb ou Booking.com, a transformé les secteurs du tourisme et de l'hôtellerie dans le monde entier. L'influence de l'économie de plateforme sur le secteur ne pouvait épargner le marché européen, avec des villes historiques telles que Paris, Barcelone, Rome ou Lisbonne.

Bien que les locations de courte durée aient rendu les voyages plus abordables pour les touristes, en particulier ceux qui ne sont pas attirés par les prestataires d'hébergement plus traditionnels comme les hôtels, l'un des aspects négatifs de cette évolution est la hausse des prix des logements de longue durée et la diminution continue du nombre de biens disponibles pour ce type de location.

L'évolution des locations de logements de courte durée

Les locations de courte durée sont souvent perçues comme une alternative ou une concurrente des hôtels. Ces dernières années, elles sont devenues un enjeu considérable pour le marché du logement et les locations de longue durée. Le secteur de la location de courte durée, tel que nous le connaissons, a considérablement évolué avec l'essor des plateformes numériques.

Au départ, ce secteur fonctionnait de manière informelle, avec un contrôle réglementaire minimal et des obligations fiscales limitées. Même lorsqu'il existait des implications fiscales pour ce secteur, la plupart relevaient de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt similaire. Les plateformes numériques, telles qu'Airbnb, Booking.com, Expedia, TripAdvisor et d'autres, ont révolutionné le marché en offrant des services de réservation fluides à portée mondiale.

Avec la croissance du secteur et l'augmentation du nombre de personnes, appelées hôtes, décidant de proposer leurs chambres, appartements et logements aux touristes, le secteur est devenu de plus en plus réglementé. Face à l'écart de TVA (VAT gap), les États membres de l'UE, et finalement l'UE dans son ensemble, ont introduit un ensemble de règles et de réglementations pour les locations de courte durée, les soumettant ainsi aux taux de TVA.

Des hôtels aux habitants : l'impact négatif des locations de courte durée

Pour mieux comprendre comment l'essor des locations de courte durée a influé sur les règles et réglementations en matière de TVA, il faut appréhender la situation sous plusieurs angles différents.

Les prestataires traditionnels : les hôtels

Ces dernières années, la location de courte durée est devenue une concurrente de taille pour les prestataires plus traditionnels comme les hôtels. Les acteurs du secteur hôtelier ont fait valoir que les locations de courte durée bénéficient d'avantages fiscaux injustes. Ils ont en outre demandé que les conditions de concurrence soient équilibrées et que le traitement TVA soit cohérent dans l'ensemble du secteur de l'hébergement.

Les gouvernements nationaux

L'application des règles et réglementations de TVA au sein du secteur de la location de courte durée s'est révélée difficile pour les gouvernements nationaux. De nombreuses opérations liées aux locations de courte durée passent inaperçues, ce qui entraîne des pertes de recettes et pèse sur les budgets nationaux.

Par ailleurs, la crise du logement exerce une pression sur les gouvernements, et les locations de courte durée sont souvent perçues comme des facteurs aggravants de cette crise.

Les communautés locales

Les communautés locales de toute l'UE sont les plus touchées par l'essor des locations de courte durée. D'année en année, le nombre de réservations via les plateformes en ligne augmente, rendant les destinations européennes les plus prisées surpeuplées et invivables pour les habitants de ces villes.

De plus, la pénurie d'appartements et de maisons proposés à la location de longue durée contribue à la hausse des prix des loyers. Dans l'UE, les prix du logement ont augmenté en moyenne de 48 % entre 2015 et 2023. Avec une croissance annuelle moyenne de 18 % à l'échelle de l'UE, cela a fortement contribué à la diminution du nombre de maisons et d'appartements disponibles pour les habitants.

La réponse locale au problème : interdire ou limiter les locations de courte durée

Les pays de l'UE adoptent des approches différentes pour faire face aux problèmes causés par l'évolution du secteur de la location de courte durée. Les politiques relatives aux locations de courte durée peuvent toutefois se répartir en deux catégories : l'interdiction ou la limitation des locations de courte durée, et la modification des règles applicables en matière de TVA, y compris des taux de TVA applicables.

Dans toute l'UE, les collectivités locales mettent en place des mesures pour réduire le nombre de touristes et rendre davantage de maisons et d'appartements disponibles pour les habitants. Barcelone a décidé d'interdire totalement les locations de courte durée d'ici la fin de 2028 et de révoquer plus de 10 000 licences délivrées à des appartements touristiques.

Tandis que la ville de Bruges, en Belgique, a décidé d'interdire totalement la création de nouveaux hébergements de courte durée proposés à la location, Athènes, en Grèce, a imposé une interdiction d'un an sur les nouvelles licences de location de courte durée dans trois quartiers du centre d'Athènes.

L'approche des gouvernements face au problème : la modification des taux de TVA

Alors que les collectivités locales de toute l'UE souhaitent limiter le nombre de maisons et d'appartements proposés en location de courte durée, les gouvernements nationaux des pays de l'UE réfléchissent à la manière d'accroître les recettes tirées des locations de courte durée, mais aussi aux politiques nationales susceptibles de dissuader les propriétaires de les proposer en location de courte durée plutôt que de longue durée. L'une des solutions consiste soit à augmenter le taux de TVA applicable, soit à le soumettre à un autre taux de TVA, par exemple en appliquant le taux normal de TVA au lieu d'un taux réduit.

Pays-Bas

En septembre, le gouvernement néerlandais a modifié le taux de TVA applicable aux hébergements de courte durée. À compter du 1er janvier 2026, les locations de courte durée seront soumises au taux normal de TVA de 21 % au lieu du taux réduit actuel de 9 %. Cette décision concerne les hôtels, les maisons de vacances, les chambres d'hôtes (B&B), les auberges de jeunesse, les pensions et, surtout, les hébergements proposés via des plateformes. Seuls les campings resteront soumis au taux de TVA actuel de 9 %.

Le gouvernement néerlandais a annoncé cette mesure fiscale afin d'augmenter les recettes tirées des locations de courte durée.

Espagne

Le gouvernement espagnol a proposé d'appliquer le taux normal de TVA de 21 % au secteur de la location de courte durée, afin de réduire le nombre de biens proposés en location de courte durée et, ainsi, de faire baisser les prix des logements.

France

Au début de 2024, de nouvelles règles sont entrées en vigueur en France concernant la TVA sur l'hébergement et les biens meublés dans le secteur de l'hôtellerie et de la résidence de tourisme. Selon ces règles, la TVA s'applique jusqu'à 30 nuitées lorsqu'au moins trois des quatre services complémentaires spécifiques sont fournis. Ces services complémentaires comprennent le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.

Auparavant exonérés de TVA, ces services sont désormais soumis à un taux réduit de TVA de 10 %.

Estonie

2025 modifiera le taux applicable aux services d'hébergement et aux services d'hébergement avec petit-déjeuner en Estonie. Le taux de TVA de 13 % remplacera le taux réduit applicable de 9 %.

Conclusion

Les locations de courte durée ont transformé les secteurs du tourisme et de l'hôtellerie, influé sur les marchés du logement et offert à de nombreux propriétaires de nouvelles opportunités. Ce processus a toutefois aussi engendré de nombreux défis nouveaux pour les gouvernements, les prestataires traditionnels et les communautés locales.

De nombreux pays de l'UE actualisent désormais leurs politiques et introduisent de nouvelles mesures pour encadrer et atténuer les effets négatifs des locations de courte durée. Les motivations diffèrent. Certains pays de l'UE veulent générer davantage de recettes, tandis que d'autres cherchent à réduire le nombre de biens proposés en location de courte durée.

Ainsi, l'augmentation des taux de TVA pour les locations de courte durée est un moyen prisé d'atteindre cet objectif.

Source: Comité économique et social européen, Parlement européen - Locations de courte durée, Parlement européen - La hausse des coûts du logement dans l'UE, Rental Scale-Up, VATabout - Pays-Bas : le taux normal de TVA s'appliquera aux locations de courte durée, VATabout - L'Espagne propose une TVA de 21 % sur les locations de courte durée, Direction générale des Finances publiques, Office estonien des impôts et des douanes - Taxe sur la valeur ajoutée