L'essor des plateformes d'hébergement de courte durée, telles qu'Airbnb ou Booking.com, a transformé le secteur du tourisme et de l'hôtellerie dans le monde entier. L'influence de l'économie des plateformes sur le secteur ne pouvait épargner le marché européen, avec des villes historiques comme Paris, Barcelone, Rome ou Lisbonne.

Bien que les locations de courte durée aient rendu les voyages plus abordables pour les touristes, en particulier ceux que n'attirent pas les prestataires d'hébergement plus traditionnels comme les hôtels, l'un des aspects négatifs de cette évolution est la hausse des prix de l'hébergement de longue durée et la diminution continue du nombre de biens disponibles pour ce type de location.

Évolution des locations d'hébergement de courte durée

Les locations de courte durée sont souvent perçues comme une alternative ou un concurrent des hôtels. Ces dernières années, elles sont devenues un enjeu considérable pour le marché du logement et les locations de longue durée. Tel que nous le connaissons, le secteur de la location de courte durée a considérablement évolué avec l'essor des plateformes numériques.

À l'origine, ce secteur fonctionnait de manière informelle, avec un encadrement réglementaire minimal et des obligations fiscales limitées. Même lorsque ce secteur avait des implications fiscales, la plupart relevaient de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt similaire. Les plateformes numériques telles qu'Airbnb, Booking.com, Expedia, TripAdvisor et d'autres ont révolutionné le marché en proposant des services de réservation fluides à portée mondiale.

Avec la croissance du secteur et la multiplication des personnes, appelées hôtes, décidant de proposer leurs chambres, appartements et logements aux touristes, le secteur est devenu de plus en plus réglementé. En réponse au manque à gagner de TVA, les États membres de l'UE, et finalement l'UE dans son ensemble, ont introduit un ensemble de règles et de réglementations pour les locations de courte durée, les soumettant ainsi à la TVA.

Des hôtels aux habitants : l'impact négatif des locations de courte durée

Pour mieux comprendre comment l'essor des locations de courte durée a affecté les règles et réglementations en matière de TVA, il convient d'appréhender la situation sous plusieurs angles.

Prestataires traditionnels : les hôtels

Ces dernières années, la location de courte durée est devenue un concurrent redoutable des prestataires plus traditionnels comme les hôtels. Les membres du secteur hôtelier ont fait valoir que les locations de courte durée bénéficiaient d'avantages fiscaux injustes. Ils ont en outre demandé que les conditions de concurrence soient égalisées et que le traitement TVA soit cohérent dans l'ensemble du secteur de l'hébergement.

Gouvernements nationaux

L'application des règles et réglementations en matière de TVA au secteur de la location de courte durée s'est révélée difficile pour les gouvernements nationaux. De nombreuses transactions liées aux locations de courte durée passent inaperçues, ce qui entraîne des pertes de recettes et pèse sur les budgets nationaux.

De plus, la crise du logement met les gouvernements sous pression, et les locations de courte durée sont souvent considérées comme contribuant à cette crise.

Communautés locales

Les communautés locales de toute l'UE sont les plus touchées par l'essor des locations de courte durée. D'année en année, le nombre de réservations sur les plateformes en ligne augmente, rendant les destinations européennes les plus prisées surpeuplées et invivables pour les habitants de ces villes.

Par ailleurs, la pénurie d'appartements et de maisons proposés en location de longue durée contribue à la hausse des loyers. Dans l'UE, les prix du logement ont augmenté en moyenne de 48 % entre 2015 et 2023. Avec une croissance annuelle moyenne de 18 % à l'échelle de l'UE, cela a fortement contribué à la diminution du nombre de maisons et d'appartements disponibles pour les habitants.

La réponse locale au problème : interdire ou limiter les locations de courte durée

Les pays de l'UE ont des approches différentes pour faire face aux problèmes causés par l'évolution du secteur de la location de courte durée. Les politiques relatives aux locations de courte durée peuvent toutefois être classées en deux catégories : l'interdiction ou la limitation des locations de courte durée, et la modification des règles applicables en matière de TVA, y compris des taux de TVA applicables.

Partout dans l'UE, les collectivités locales mettent en œuvre des mesures pour réduire le nombre de touristes et rendre davantage de maisons et d'appartements disponibles pour les habitants. Barcelone a décidé d'interdire totalement les locations de courte durée d'ici la fin 2028 et de révoquer plus de 10 000 licences délivrées à des appartements touristiques.

Tandis que la ville de Bruges, en Belgique, a décidé d'interdire complètement l'ouverture de nouveaux hébergements de courte durée proposés à la location, Athènes, en Grèce, a imposé une interdiction d'un an sur les nouvelles licences de location de courte durée dans trois quartiers du centre d'Athènes.

L'approche des gouvernements face au problème : la modification des taux de TVA

Alors que les collectivités locales de toute l'UE souhaitent limiter le nombre de maisons et d'appartements proposés en location de courte durée, les gouvernements nationaux des pays de l'UE réfléchissent à la manière d'accroître les recettes issues des locations de courte durée, mais aussi aux politiques nationales susceptibles de dissuader les propriétaires de les proposer en location de courte durée plutôt que de longue durée. L'une des solutions consiste soit à augmenter le taux de TVA applicable, soit à le soumettre à un autre taux de TVA, par exemple à appliquer le taux normal de TVA au lieu d'un taux réduit.

Pays-Bas

En septembre, le gouvernement néerlandais a modifié le taux de TVA applicable à l'hébergement de courte durée. À compter du 1er janvier 2026, les locations de courte durée seront soumises au taux normal de TVA de 21 % au lieu du taux réduit actuel de 9 %. Cette décision concerne les hôtels, les résidences de vacances, les chambres d'hôtes, les auberges de jeunesse, les maisons d'hôtes et, surtout, les hébergements proposés via des plateformes. Seuls les campings resteront soumis au taux de TVA actuel de 9 %.

Le gouvernement néerlandais a annoncé cette mesure fiscale afin d'accroître les recettes issues des locations de courte durée.

Espagne

Le gouvernement espagnol a proposé d'appliquer le taux normal de TVA de 21 % au secteur de la location de courte durée, afin de réduire le nombre de biens proposés en location de courte durée et de faire ainsi baisser les prix du logement.

France

Au début de l'année 2024, de nouvelles règles sont entrées en vigueur en France concernant la TVA sur l'hébergement et les biens meublés dans le secteur de l'hôtellerie et de la para-hôtellerie. Selon ces règles, la TVA s'applique jusqu'à 30 nuitées lorsqu'au moins trois des quatre services supplémentaires spécifiques sont fournis. Ces services supplémentaires comprennent le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et l'accueil de la clientèle.

Auparavant exonérés de TVA, ces services sont désormais soumis à un taux de TVA réduit de 10 %.

Estonie

L'année 2025 modifiera le taux applicable aux services d'hébergement et aux services d'hébergement avec petit-déjeuner en Estonie. Le taux de TVA de 13 % remplacera le taux réduit applicable de 9 %.

Conclusion

Les locations de courte durée ont transformé les secteurs du tourisme et de l'hôtellerie, affecté les marchés du logement et offert de nouvelles opportunités à de nombreux propriétaires. Ce processus a toutefois également apporté de nombreux nouveaux défis aux gouvernements, aux prestataires traditionnels et aux communautés locales.

De nombreux pays de l'UE actualisent désormais leurs politiques et introduisent de nouvelles mesures pour encadrer et atténuer les effets néfastes des locations de courte durée. Les motivations sont diverses. Certains pays de l'UE souhaitent générer davantage de recettes, tandis que d'autres veulent réduire le nombre de biens proposés en location de courte durée.

L'application de taux de TVA plus élevés aux locations de courte durée est donc un moyen répandu d'atteindre cet objectif.

Source : European Economic and Social Committee, European Parliament - Short-term rentals, European Parliament - Rising housing costs in the EU, Rental Scale-Up, VATabout - Netherlands: Standard VAT Rate to Apply on Short-Term Rentals, VATabout - Spain's Proposed 21% VAT on Short-Term Rentals, General Directorate of Public Finance, Estonian Tax and Customs Board - Value Added Tax