El auge de las plataformas de alojamiento de corta estancia, como Airbnb o Booking.com, transformó el sector del turismo y la hostelería en todo el mundo. La influencia de la economía de plataformas en el sector no podía pasar por alto el mercado europeo, con ciudades históricas como París, Barcelona, Roma o Lisboa.

Aunque los alquileres de corta estancia han hecho que viajar sea más asequible para los turistas, especialmente para aquellos que no se sienten atraídos por proveedores de alojamiento más tradicionales como los hoteles, uno de los aspectos negativos de este cambio es la subida de los precios del alojamiento de larga estancia y la disminución continua del número de propiedades disponibles para este tipo de alquiler.

Evolución de los alquileres de alojamiento de corta estancia

Los alquileres de corta estancia se ven a menudo como una alternativa o un competidor de los hoteles. En los últimos años, se han convertido en un problema considerable para el mercado de la vivienda y los alquileres de larga estancia. Tal como lo conocemos, el sector del alquiler de corta estancia evolucionó de forma significativa con el auge de las plataformas digitales.

En un principio, este sector operaba de manera informal, con una supervisión reguladora mínima y unas obligaciones tributarias limitadas. Incluso cuando existían implicaciones fiscales para este sector, la mayoría estaban sujetas al impuesto sobre la renta o a algún impuesto similar. Las plataformas digitales, como Airbnb, Booking.com, Expedia, TripAdvisor y otras, revolucionaron el mercado al ofrecer servicios de reserva ágiles con alcance mundial.

Con el crecimiento del sector y a medida que más personas, conocidas como anfitriones, decidían ofrecer sus habitaciones, apartamentos y viviendas a los turistas, el sector se fue regulando cada vez más. En respuesta a la brecha del IVA, los Estados miembros de la UE, y en última instancia la UE en su conjunto, introdujeron un conjunto de normas y reglamentos para los alquileres de corta estancia, sometiéndolos así a los tipos del IVA.

De los hoteles a los vecinos: la repercusión negativa de los alquileres de corta estancia

Para entender mejor cómo el auge de los alquileres de corta estancia afectó a las normas y reglamentos del IVA, es necesario percibir la situación desde varios puntos de vista distintos.

Proveedores de servicios tradicionales: los hoteles

En los últimos años, el alquiler de corta estancia se ha convertido en un competidor fuerte de proveedores de servicios más tradicionales como los hoteles. Los integrantes del sector hotelero argumentaron que los alquileres de corta estancia se benefician de ventajas fiscales injustas. Además, solicitaron que se igualaran las condiciones y que el tratamiento del IVA en todo el sector del alojamiento fuera coherente.

Gobiernos nacionales

Imponer las normas y reglamentos del IVA en el sector del alquiler de corta estancia resultó complicado para los gobiernos nacionales. Muchas operaciones relacionadas con los alquileres de corta estancia pasan desapercibidas, lo que provoca una pérdida de ingresos y perjudica los presupuestos nacionales.

Además, la crisis de la vivienda presiona a los gobiernos, y los alquileres de corta estancia se ven a menudo como contribuyentes a la crisis.

Comunidades locales

Las comunidades locales de toda la UE son las más afectadas por el auge de los alquileres de corta estancia. Año tras año, el número de reservas a través de las plataformas en línea aumenta, lo que hace que los destinos europeos más populares estén masificados y resulten insoportables para que los residentes vivan en esas ciudades.

Además, la escasez de apartamentos y viviendas ofrecidos para alquiler de larga estancia contribuye al aumento de los precios del alquiler. En la UE, los precios de la vivienda aumentaron de media un 48% entre 2015 y 2023. Con un crecimiento medio anual del 18% a escala de la UE, esto contribuyó de forma significativa a la disminución del número de viviendas y apartamentos disponibles para los residentes.

Respuesta local al problema: prohibir o limitar los alquileres de corta estancia

Los países de toda la UE tienen enfoques distintos para abordar los problemas causados por el creciente sector del alquiler de corta estancia. No obstante, las políticas relativas a los alquileres de corta estancia pueden dividirse en dos categorías: prohibir o limitar los alquileres de corta estancia y cambios en las normas aplicables del IVA, incluidos los tipos del IVA aplicables.

En toda la UE, los gobiernos locales están aplicando medidas para reducir el número de turistas y poner a disposición de los residentes más viviendas y apartamentos. Barcelona decidió prohibir por completo los alquileres de corta estancia para finales de 2028 y revocar más de 10.000 licencias concedidas a apartamentos turísticos.

Mientras que la ciudad de Brujas, en Bélgica, decidió prohibir por completo la creación de nuevos alojamientos de corta estancia ofrecidos en alquiler, Atenas, en Grecia, impuso una prohibición de un año para las nuevas licencias de alquileres de corta estancia en tres distritos del centro de Atenas.

El enfoque de los gobiernos ante el problema: cambio en los tipos del IVA

Mientras que los gobiernos locales de toda la UE quieren limitar el número de viviendas y apartamentos ofrecidos para alquileres de corta estancia, los gobiernos nacionales de los países de la UE se plantean cómo aumentar los ingresos procedentes de los alquileres de corta estancia, pero también qué políticas nacionales desincentivarían a los propietarios de ofrecerlos para alquiler de corta estancia en lugar de larga estancia. Una de las soluciones es aumentar el tipo del IVA aplicable o someterlo a otro tipo del IVA, por ejemplo, aplicar el tipo general del IVA en lugar de un tipo reducido.

Países Bajos

En septiembre, el gobierno neerlandés cambió el tipo del IVA aplicable al alojamiento de corta estancia. A partir del 1 de enero de 2026, los alquileres de corta estancia estarán sujetos a un tipo general del IVA del 21% en lugar del actual tipo reducido del 9%. La decisión afecta a hoteles, casas de vacaciones, B&B, hostales, casas de huéspedes y, sobre todo, al alojamiento ofrecido a través de plataformas. Solo los campings seguirán sujetos al actual tipo del IVA del 9%.

El gobierno neerlandés anunció esta medida fiscal para aumentar los ingresos procedentes de los alquileres de corta estancia.

España

El gobierno español propuso aplicar el tipo general del IVA del 21% al sector del alquiler de corta estancia, reduciendo el número de propiedades ofrecidas para alquiler de corta estancia y disminuyendo así los precios de la vivienda.

Francia

A principios de 2024 entraron en vigor en Francia nuevas normas sobre el IVA aplicable al alojamiento y los bienes amueblados en el sector hotelero y de los apartahoteles. Según estas normas, el IVA se aplica hasta un máximo de 30 estancias cuando se prestan al menos tres de cuatro servicios adicionales concretos. Estos servicios adicionales incluyen el desayuno, la limpieza periódica de las instalaciones, el suministro de ropa de casa y la recepción de clientes.

Anteriormente exentos del IVA, estos servicios están ahora sujetos a un tipo reducido del IVA del 10%.

Estonia

2025 cambiará el tipo aplicable a los servicios de alojamiento y a los servicios de alojamiento con desayuno en Estonia. El tipo del IVA del 13% sustituirá al tipo reducido aplicable del 9%.

Conclusión

Los alquileres de corta estancia han cambiado los sectores del turismo y la hostelería, han afectado a los mercados de la vivienda y han ofrecido a muchos propietarios nuevas oportunidades. Sin embargo, el proceso también ha traído muchos nuevos retos para los gobiernos, los proveedores de servicios tradicionales y las comunidades locales.

Muchos países de la UE están actualizando ahora sus políticas e introduciendo nuevas medidas para regular y reducir los efectos secundarios adversos de los alquileres de corta estancia. Las motivaciones para ello son diferentes. Algunos países de la UE quieren generar más ingresos, mientras que otros quieren reducir el número de propiedades ofrecidas para alquiler de corta estancia.

Por tanto, imponer tipos del IVA más elevados a los alquileres de corta estancia es un medio popular para alcanzar este objetivo.

Fuente: Comité Económico y Social Europeo, Parlamento Europeo - Alquileres de corta estancia, Parlamento Europeo - El aumento de los costes de la vivienda en la UE, Rental Scale-Up, VATabout - Países Bajos: el tipo general del IVA se aplicará a los alquileres de corta estancia, VATabout - La propuesta de España de aplicar un IVA del 21% a los alquileres de corta estancia, Dirección General de Finanzas Públicas, Junta de Impuestos y Aduanas de Estonia - Impuesto sobre el valor añadido